Zpomalení růstu pražských nájmů a posun trhu do klidnější fáze

Český sektor nájemního bydlení zaznamenal během prvních šesti měsíců roku 2026 výrazné zvolnění tempa. Po předchozí etapě rychlého zdražování dochází ke zklidnění vývoje, což je nejvíce zřejmé v hlavním městě. V Praze se pronájmy zastavily na dosavadních vrcholech a na této úrovni stagnují. Tento vývoj nevyjadřuje propad poptávky nebo hospodářské potíže, jelikož ekonomické prostředí zůstává stabilní díky nízké nezaměstnanosti a růstu platů. Trh však dosáhl pomyslného stropu, kdy už nájemníci nemohou či nechtějí přijímat další zvyšování měsíčních nákladů.

Nový charakter trhu se projevuje v pozvolném vyrovnávání sil mezi nabízejícími a poptávajícími, což vede k vyššímu počtu volných inzerátů a delšímu času potřebnému k obsazení nemovitosti. Přibývání inzerovaných bytů však nepůsobí masivní přísun nových jednotek, ale spíše jejich pomalejší obrat. Změnila se tak situace z minulých let, kdy se kvalitní bydlení udalo v řádu dnů; v současnosti se typická doba inzerce pohybuje okolo 25 dnů. Nájemci díky tomu získávají širší prostor k porovnávání variant i k jednání o ceně, kvůli čemuž musí pronajímatelé pečlivěji zvažovat správné ocenění, umístění nemovitosti, její stav i provozní úspornost.

Statistická data z pražského prostředí tuto stagnaci jednoznačně dokládají. Průměrná inzerovaná cena za metr čtvereční v Praze se během prvního pololetí roku 2026 drží v těsném pásmu od 413 do 419 korun, což po předchozích strmých nárustech znamená vyrovnanou linii. V případě celkových měsíčních nákladů se konečné nabídky usadily kolem hranice 24 tisíc korun za byt, přičemž ve druhém čtvrtletí činil průměr 24 037 korun. Meziroční dynamika inzertních cen v metropoli tak opustila dřívější dvouciferné hodnoty a klesla na pouhých 0,7 procenta v prvním a 1,0 procenta ve druhém kvartálu roku 2026.

Pohled na celorepubliková čísla ukazuje poněkud rozmanitější obrázek, neboť v některých regionech mírný růst pokračuje. Průměrná částka u uzavřených inzerátů v rámci celé České republiky dosáhla v červnu 2026 hodnoty 17 328 korun za byt, respektive 310 korun za metr čtvereční, což představuje meziroční posun o 3,1 procenta v celkové sumě a o 4,0 procenta u plošné výměry. Zatímco v Praze se realizované ceny téměř nepohnuly, v krajských městech jako Kladno, Pardubice či Liberec se projevuje silnější tempo růstu, což je dáno především jejich nižší startovací cenovou hladinou. Brno si udržuje mírný růst s průměrnou konečnou nabídkou 18 446 korun za byt a 343 korun za metr čtvereční.

Srovnání podle rozlohy nemovitostí potvrzuje, že nejvyšší částky za metr čtvereční i nejrychlejší obrat vykazují malé byty do 39 metrů čtverečních. V Praze u těchto nejmenších jednotek dosahuje realizovaná cena až 549 korun za metr čtvereční, zatímco u prostorných bytů nad 72 metrů čtverečních se průměr drží na 366 korunách. Délka inzerce pak přímo úměrně roste s výměrou nemovitosti. V celostátním průměru čekají malé byty do 44 metrů čtverečních na nájemce okolo 47 dnů, zatímco rozměrné objekty nad 63 metrů čtverečních zůstávají v nabídce až 54 dnů.

Podstatným zjištěním ze srovnání počátečních a konečných nabídkových cen je opětovné rozevření nůžek mezi představami pronajímatelů a realitou. V Praze činila průměrná startovací nabídka v prvním i druhém čtvrtletí roku 2026 hodnotu 456 korun za metr čtvereční, avšak po vyjednávání a úpravách klesla výsledná realizovaná cena na 414 až 415 korun za metr čtvereční. To představuje pokles o přibližně 9,2 procenta vůči původním očekáváním. Obdobný odchylkový vývoj charakterizuje i celostátní průměr, kde počáteční požadavek 334 korun za metr čtvereční klesá na konečných 317 korun.

Předpověď pro zbývající část roku 2026 počítá jako s nejuznávanější variantou s pokračující cenovou stabilizací. Zátěžovým testem trhu bude zejména třetí čtvrtletí spojené se sezónním zájmem studentů a nových pracovníků. Pokud ani tato podzimní vlna neoslabí nahromaděnou zásobu volných bytů a nepovede ke zdražení, potvrdí se, že pražské nájemní bydlení přešlo z dřívější drahé expanze do období trvalejší cenové rovnováhy.