Proč při určování ceny bytu hraje prim jeho plocha a ne dispozice?

Tradiční nahlížení na realitní trh se velmi často opírá o typologie jednotek, jako jsou garsonky, dvoupokojové či třípokojové byty. Tento přístup využívají kupující i řada odborníků. Podrobnější pohled na tržní data z počátku roku 2026 však ukazuje poněkud odlišnou realitu. Zásadním měřítkem pro určování hodnoty nemovitosti totiž není to, jak je byt stavebně rozdělen, ale kolik metrů čtverečních celkově nabízí. Tento jev navíc neplatí pouze pro hlavní město, ale prokazuje velmi podobný průběh napříč celou republikou.

V Praze lze pozorovat celkem jednoznačnou úměru mezi výměrou nemovitosti a její jednotkovou cenou. U nejmenších jednotek s výměrou do 30 metrů čtverečních se částky za metr čtvereční pohybují nejvýše, zatímco u středně velkých bytů dochází k výraznému poklesu a u prostorných bytů nad 90 metrů čtverečních je částka za jednotku plochy nejnižší. S rostoucí výměrou tedy cena za metr čtvereční plynule klesá. Totéž lze sledovat v segmentu nájemního bydlení, kde menší prostor znamená vyšší sazbu za metr, zatímco větší plošná výměra nájemné v přepočtu na jednotku plochy snižuje.

Ačkoliv by se na první pohled mohlo zdát, že samotné stavební uspořádání hraje podstatnou roli – například z toho důvodu, že byty typu 1+kk a 2+kk bývají v určitých případech hodnotnější než verze 1+1 či 2+1, detailní rozbor odhaluje, že tyto výkyvy nejsou všude stejné. Rozdíly mezi jednotlivými typy se často prolínají a u větších bytů znatelně mizí. Samotné uspořádání totiž úzce souvisí právě s celkovou výměrou. Ve chvíli, kdy se hodnocení zaměří přímo na podlahovou plochu, ztrácí samotná dispozice svou vypovídající hodnotu.

Mimo pražský trh má tento mechanismus téměř totožný průběh. Napříč Českou republikou vykazují nejmenší byty do 30 metrů čtverečních nejvyšší průměrnou nabídkovou cenu za metr čtvereční, která pak postupně klesá u větších plošných kategorií. Velmi podobný vývoj je patrný také u nájemního bydlení. Přestože se celková cenová hladina v regionech liší od pražských čísel, samotný princip fungování trhu zůstává neměnný: čím větší je podlahová plocha, tím nižší je sazba za metr čtvereční.
Tento stav má svá ekonomická odůvodnění. Malé byty mají celkově nižší pořizovací cenu, což z nich dělá dostupnější zboží pro širší okruh zájemců, a zvýšená poptávka tak šroubuje cenu za metr čtvereční nahoru. Současně tyto jednotky lákají investory, protože nabízejí zajímavější výnos z nájemného v poměru k ploše a snáze se dále prodávají. Naopak u velkých bytů naráží výše nájemného na finanční možnosti domácností, což stlačuje jednotkové nájemné a zprostředkovaně i prodejní cenu za metr čtvereční.

Z hlediska metodiky je dobré připomenout, že tyto poznatky vycházejí z dat inzertních portálů, nikoliv ze zapsaných prodejních cen. Nabídkové částky bývají zhruba o několik procent vyšší než konečné částky při prodeji, což se odvíjí od konkrétního typu nemovitosti a zájmu o ni. Přesto mají nabídková data své opodstatnění, neboť poskytují dostatečný objem informací a umožňují lépe zachytit vnitřní vazby na trhu než samotná data o realizovaných obchodech.

Pro praxi z toho vyplývá jasné doporučení: při odhadu hodnoty nemovitosti je nutné stavět především na její celkové výměře. Nejprve je vhodné zařadit byt do správné velikostní kategorie, stanovit odpovídající cenové rozpětí na metr čtvereční a teprve poté zohlednit doplňkové parametry, jako jsou dispozice, technický stav či lokalita. Spoléhat se výhradně na označení počtu místností bez ohledu na výměru tak může vést ke zkreslenému nebo chybnému stanovení ceny.