Je dnes levnější platit nájem, nebo splácet vlastní byt?

Rozhodování mezi nájemním bydlením a investicí do vlastní nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru představuje pro většinu českých domácností zásadní finanční dilema. Aktuální data ukazují, že situace na realitním trhu je extrémně rozkolísaná a výsledná finanční zátěž se dramaticky liší region od regionu. Pro objektivní srovnání v této analýze pracujeme s modelovým bytem o velikosti 70 metrů čtverečních a průměrnou hrubou mzdou v jednotlivých oblastech.

Nájemní bydlení dnes představuje v řadě českých měst mimořádně významnou část pravidelných výdajů. Nejvyšší podíl z hrubé mzdy ukrajuje nájemné tradičně ve velkých aglomeracích a ekonomicky nejsilnějších oblastech. Překvapivým lídrem tohoto žebříčku se stal Hradec Králové, kde podíl nájmu na průměrné hrubé mzdě dosahuje rekordních 41,6 %. Teprve těsně za ním se umístila Praha s hodnotou 41,2 % a jihomoravská metropole Brno s 41,0 %. Velmi vysoké finanční zatížení vykazuje dlouhodobě také bezprostřední okolí hlavního města a Mladá Boleslav.

Zcela odlišná situace naopak panuje v regionech severních Čech a v Moravskoslezském kraji, kde jsou podmínky pro nájemníky výrazně příznivější. Příkladem může být Karviná, kde měsíční nájemné představuje přibližně jen 21,7 % tamní hrubé mzdy. Podobně je na tom Havířov s hodnotou 22,1 % a severočeský Děčín, kde nájem ukrajuje 24,9 % z výplaty. Celorepublikový průměr se v současnosti usadil na hodnotě 36,1 % hrubé mzdy. Získaná data jasně demonstrují, že vysoké nominální mzdy automaticky neznamenají lepší dostupnost bydlení, neboť ve velkých centrech růst nájemného dlouhodobě kopíruje nebo dokonce předbíhá tempo růstu příjmů.

Ve statistické většině tuzemských regionů zůstává splácení vlastního bydlení i nadále finančně náročnější variantou než pouhý nájem. Rozdíl mezi oběma alternativami je však napříč republikou rozložen velmi nerovnoměrně. Absolutně největší zátěž pro rodinné rozpočty představují hypotéky v Brně, v Praze a v jejím těsném okolí. Ve všech těchto lokalitách měsíční splátka hypotečního úvěru zásadním způsobem převyšuje procentuální podíl mzdy, který by byl potřeba na pokrytí běžného nájemného.

Naproti tomu v některých regionech severních Čech jsou nůžky mezi nájemným a hypotékou rozevřené jen minimálně. V Mostě odpovídá modelová splátka hypotéky přibližně 18,5 % hrubé mzdy, v Děčíně činí 19,7 % a v Chomutově dosahuje 21,2 %. V celorepublikovém měřítku pak podíl průměrné mzdy potřebný na splácení hypotéky dosahuje 41,2 %, zatímco nájem představuje v průměru již zmíněných 36,1 %. Hypotéka sice ve většině regionů vyhrává jako nákladnější volba, avšak intenzita tohoto rozdílu vykazuje silné lokální anomálie.

Při komplexním pohledu na trh je zřejmé, že české rezidenční prostředí není segregováno pouze absolutními cenami samotných nemovitostí, ale primárně vztahem mezi náklady na bydlení a lokální kupní silou. Příkladem je Praha, která sice disponuje suverénně nejvyšší průměrnou hrubou mzdou dosahující 65 tisíc korun, avšak zdejší domácnosti přesto musí obětovat přes 41 % této částky na nájem a více než kritických 55 % na splátku případné hypotéky. Velmi identickému tlaku čelí obyvatelé Brna či okolí Prahy.

Na druhé straně spektra stojí menší města a vybrané severočeské lokality, kde výdaje na zajištění střechy nad hlavou odčerpávají signifikantně menší část rodinných rozpočtů, a to bez ohledu na to, zda se jedná o nájemní vztah, nebo vlastnické bydlení. Tato tvrdá ekonomická data jasně objasňují, proč velká část českých domácností nadále setrvává v nájmu, přestože by z dlouhodobého hlediska preferovala vlastnictví. Ve velkých městech totiž okamžitý rozdíl mezi nájemným a splátkou úvěru tvoří natolik citelný zásah do měsíčních financí, že je pro řadu rodin jednoduše neúnosný.