Jak velkou část příjmů dnes spolyká hypotéka v jednotlivých regionech Česka?

Otázka, zda mají dnes Češi reálnou šanci dosáhnout na vlastní byt, rezonuje napříč celou společností. Podívali jsme se podrobně na aktuální ceny nemovitostí i regionální mzdy napříč Českou republikou, abychom zjistili, jak velkou zátěž představuje financování vlastního domova pro peněženky domácností.

Pro účely tohoto srovnání jsme pracovali s modelovým bytem o velikosti 70 metrů čtverečních, což představuje lehce nadprůměrnou velikost běžné bytové jednotky v České republice. Výpočty hypotečních splátek striktně vycházejí z modelového financování, u něhož kupující disponují 20 % vlastního kapitálu z celkové hodnoty nemovitosti. Výsledná data odhalují hluboké strukturální rozdíly mezi jednotlivými tuzemskými regiony. Zatímco v Praze a v Brně představují celkové náklady na bydlení více než 40 % hrubé mzdy a samotná měsíční splátka hypotéky zde přesahuje polovinu průměrného příjmu jednotlivce, v menších městech a v některých specifických regionech severních Čech je situace pro zájemce o vlastní bydlení výrazně příznivější.

V celorepublikovém průměru činí splátka přibližně 36 % hrubé mzdy jednoho pracujícího. Pokud však situaci posuzujeme optikou partnerského spolužití v domácnosti se dvěma průměrnými platy, pak splátka modelového sedmdesátimetrového bytu odpovídá zhruba 18 % jejich společné hrubé mzdy. Mnohem realističtější pohled na rodinné rozpočty však získáme tehdy, když od hrubé mzdy odečteme povinné sociální a zdravotní pojištění a daňové odvody. V takovém případě se dostáváme přibližně na 45 % jednoho čistého platu jednotlivce. U dvoupříjmové domácnosti pak tato měsíční splátka tvoří 22 % celkových čistých příjmů. Zde se jasně ukazuje, že zatímco ve velkých městech představují ceny bytů pro průměrné příjmové domácnosti často nepřekonatelnou finanční bariéru, v menších městech a na venkově je situace podstatně snazší.

Z pohledu bank a jejich přísných kritérií pro posuzování rizikovosti splňují dvoupříjmové domácnosti na venkově nebo v menších městech limity bonity výrazně lépe než domácnosti ve velkých městech. V metropolích totiž extrémní ceny nemovitostí automaticky generují potřebu výrazně vyššího úvěru, což s sebou nese i radikálně vyšší nároky na doložitelné čisté příjmy žadatelů.

Predikce vývoje kupní schopnosti českých domácností pořídit si konkrétně definované vlastní bydlení bude v následujících letech záviset především na čtyřech klíčových faktorech. Mezi ty hlavní patří rychlost nominálního i reálného růstu mezd, celkový vývoj cen nemovitostí na rezidenčním trhu, trajektorie úrokových sazeb hypotečních úvěrů a v neposlední řadě také lokální a regionální nabídka volného bydlení.

Aktuální ekonomická data bohužel naznačují, že kupní síla českých domácností se bude zlepšovat jen velmi pozvolna. Reálné mzdy sice po předchozím útlumu opět vykazují růst, spolu s nimi však na mnoha místech souběžně rostou i prodejní ceny bytů. Tento paralelní růst cen nemovitostí v podstatě stírá pozitivní efekty vyšších výplat, což udržuje vlastní bydlení pro velkou část populace těžce dostupným luxusem.