České hypotéky ožívají: co stojí za návratem poptávky

Hypoteční trh v Česku se po dvou slabších letech znovu probouzí a začíná být znát, že lidé se k úvěrům pomalu vracejí. Nové hypotéky už běží tempem 26 miliard korun měsíčně a celý trh se dostal až na 55 miliard, což je dokonce víc než v rekordním roce 2021. Domácnosti dnes dluží na bydlení 1,88 bilionu korun a jejich zadlužení dál roste. Úroky sice postupně klesají, ale nové úvěry se stále pohybují kolem 4,6 %, takže celkový průměr trhu bude ještě nějakou dobu stoupat — staré levné hypotéky z let 2020–2021 totiž postupně mizí.

Zájem se dnes soustředí hlavně na krátké fixace do tří let. Klienti se nechtějí uvazovat na dlouho a banky jim to nijak nevymlouvají, protože samy čekají, kam se sazby posunou. Delší fixace jsou na minimu a refinancování mezi bankami téměř neexistuje — většina lidí prostě zůstává tam, kde už je, protože rozdíly v nabídkách nejsou velké a přechod je zbytečně složitý.

Naopak rychle roste počet prodloužených fixací u stejné banky. Jen tato kategorie dělá kolem 25 miliard měsíčně a většina klientů volí opět krátké období, aby mohli úvěr brzy přehodnotit. Úroky dál pomalu klesají, ale žádný dramatický zlom se nekoná. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se drží kolem 4,5 až 4,6 % a návrat k extrémně levným hypotékám z minulých let zatím není na dohled.

Celkově trh roste nejrychleji od roku 2021, ale jeho podoba je jiná než dřív. Krátké fixace jasně vedou, dlouhé mizí a refinancování je spíš výjimkou. Hypotéky zůstávají dražší než dřív a domácnosti nesou větší zátěž, ale zároveň je vidět, že se do trhu vrací opatrný optimismus a chuť řešit bydlení dál.

Hypoteční trh v Česku se po dvou slabých letech znovu probouzí. Objem nových úvěrů stoupl na 26 miliard korun měsíčně a celkový trh dosahuje 55 miliard, což je dokonce více než v rekordním roce 2021. Domácnosti dnes dluží na bydlení rekordních 1,88 bilionu korun a jejich zadlužení dlouhodobě roste tempem zhruba 110 miliard ročně. Průměrná úroková sazba všech hypoték činí 3,67 %, zatímco nové úvěry se pohybují kolem 4,6 %. To znamená, že celková průměrná sazba bude dál stoupat, protože staré levné hypotéky z let 2020–2021 postupně dobíhají a nahrazují je nové smlouvy s vyššími úroky.

Struktura trhu se výrazně mění. Největší zájem je o krátké fixace do tří let, které dnes tvoří většinu všech sjednaných úvěrů. Klienti se nechtějí dlouhodobě vázat k vysokým sazbám a banky samy preferují kratší období kvůli nejistému vývoji trhu. Fixace na pět a více let jsou na historických minimech. Refinancování mezi bankami je velmi slabé, tvoří méně než deset procent všech úvěrů a pohybuje se kolem deseti miliard měsíčně. Většina klientů zůstává u své banky, protože konkurence je nízká, administrativní proces složitý a rozdíly v nabídkách malé.

Naopak výrazně roste počet prodloužených fixací u stejné banky. Tato kategorie dosahuje v roce 2025 přibližně 25 miliard korun měsíčně, přičemž více než 70 % tvoří fixace do tří let. Klienti očekávají další pokles sazeb a chtějí mít možnost úvěr brzy přehodnotit. Úrokové sazby skutečně klesají už třetím rokem, ale tempo zpomaluje. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se pohybují mezi 4,5 a 4,6 %, přičemž nejnižší sazby mají fixace na tři až pět let. Rychlý návrat k extrémně levným hypotékám z let 2020–2021 se však neočekává.

Celkově trh roste nejrychleji od roku 2021, ale jeho podoba je jiná než dřív. Krátké fixace dominují, dlouhé fixace mizí a refinancování je na minimu. Úrokové sazby dál pomalu klesají, ale bez dramatických zlomů. Hypotéky zůstávají dražší než v minulosti a domácnosti nesou stále větší dluhovou zátěž.

Český hypoteční trh tak vstupuje do další fáze, kterou bude určovat opatrný optimismus, postupné zlevňování úvěrů a stále větší důraz domácností na krátkodobou jistotu.